不动产信托（又称房地产信托）是指委托人将不动产转移给受托人或者委托受托人购买不动产，由受托人按委托人意愿管理或处分信托财产的业务，核心特征是以不动产作为信托财产实现资产增值并分配收益，并通过风险隔离机制保障财产独立性 。其业务模式包括管理信托（如代收租金）与处理信托（如不动产处置），需严格遵循法律规定 。
设立不动产信托需满足受托人为持牌信托机构、不动产权属合法等法律要件，依托信托财产登记制度实现权利转移与公示。根据《信托法》规定，以不动产设立信托需办理信托登记，登记流程包含办理信托产品预登记、签订信托文件及办理信托财产登记等环节，权证需标注“不动产信托财产”以明确财产独立性 。
中国不动产信托业务始于2002年上海首个不动产信托计划“外环隧道项目资金信托计划”。2024年12月北京发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》，启动全国首个登记试点并落地非交易过户案例 。2025年上海推出“不动产+现金”家庭服务信托与特殊需要服务信托，广州引入遗嘱信托专项条款与预告登记机制，天津落地全国首单企业存量不动产信托登记项目“津不动产1号” 。2025年11月，江苏金融监管局等部门联合印发通知，在南京、苏州试点开展不动产信托财产登记 。
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